RECUPERACIÓN DE ADEUDOS DE CUOTAS CONDOMINALES, EN CONDOMINIOS VACACIONALES.

ANTECEDENTES.

Las cuotas condominales, tienen como origen y finalidad la conservación de las áreas comunes, sea para un condominio habitacional de uso regular o bien, de uno vacacional, sin embargo, los adeudos de cuotas condominales se observan en mayor magnitud en los de tipo vacacional.

¿Qué lleva a una persona a adquirir un inmueble vacacional?

Generalmente las agresivas campañas de publicidad, nos transmiten la idea de adquirir un inmueble “en el lugar de nuestros sueños”, aunque en muchos de los casos, si bien no resulta inasequible, ese sueño puede convertirse en un verdadero reto para los administradores, cuando se generan con el tiempo, importantes adeudos condominales.

Dentro de nuestra actividad como asesores inmobiliarios y capacitadores de administraciones condominales, en GRUPO FICCAP, hemos observado que el objetivo primordial de muchos agentes, es cerrar la venta “a como dé lugar”, sin embargo, en una dinámica más responsable, es obligación del promotor apoyar al comprador no sólo en localizar el inmueble que más se adecúe a sus necesidades y capacidades, sino invitarlo a considerar otros factores a corto, mediano y largo plazo, como:

• La inversión de enganche (cuando la compra no es de contado);

• El monto de las mensualidades (que se sugiere la dinámica de 1 a 3, después de gastos fijos considerando otros créditos bancarios o hipotecarios);

• Gastos de escrituración;

• Remodelación y acondicionamiento (muebles a gusto y medida);

• Gastos fijos de servicios que en lo sucesivo tendrá como: predio, agua, luz y CUOTAS CONDOMINALES.

Y no menos importante: el costo "extra" que deberá considerar al “trasladarse” de manera constante para disfrutar de su “nuevo patrimonio”.

¿DE DÓNDE SURGEN LAS CUOTAS CONDOMINALES?

Para explicarlo de una manera sencilla, podemos decir que en el régimen en condominio, tenemos dos tipos de propiedad:

• Una exclusiva, en donde el condómino propietario corre con los gastos de conservación de su inmueble (casa, departamento, local comercial, etcétera) y se sujeta a un reglamento y;

• Una común, también conocida como COPROPIEDAD. Respecto de esta propiedad “compartida”, debemos considerar que la contribución de las CUOTAS CONDOMINALES es OBLIGATORIA para la conservación de los bienes colectivos, y en el mejor de los casos, para la generación de la plusvalía, por lo que no es facultad del condómino decidir si aporta o no.

¿Por qué para algunos condóminos resultan “costosas” las aportaciones de CUOTAS CONDOMINALES?

Porque generalmente la mayoría de las cargas de amenidades se encuentran en ellas, como: albercas, jardines, espacios de juegos, áreas deportivas, lagos, andadores, salones de negocios, salones de eventos, entre otros. Por lo tanto, su mantenimiento, aunque se paga en conjunto, puede resultar un “gasto elevado” para muchos.

Como “copropietarios” de las áreas comunes, la ley nos ordena hacernos cargo de su conservación, puntualizando que dicha obligación se genera:

1. Uses o no las áreas comunes.

2. Estés de acuerdo o no con el monto de las cuotas (aunque deben ser fijadas de manera legal, proporcional y por mayoría).

3. Visites o no regularmente tu propiedad condominal.

¿CÓMO INICIAN LOS ENDEUDAMIENTOS?

Para las administraciones condominales resulta fundamental entender el origen de los endeudamientos por falta de pago de CUOTAS CONDOMINALES, para generar ESTRATEGIAS PREVENTIVAS y RESTAURATIVAS según sea el caso, ya que constantemente nos encontramos con versiones y actitudes de molestia por parte de los condóminos incumplidos, en las cuales no se logra diferenciar si se trata de un pretexto o un motivo, entendiendo por el primero, algo irracional, injustificado e incluso ilegal, mientras que el motivo de la falta de pago, tendría que ser racional, propositivo y dirigido al acuerdo, conciliación y bienestar colectivo.

En muchos casos, los primeros atrasos de pagos de CUOTAS CONDOMINALES, se observan a mediano plazo después de la adquisición, ya que de manera inicial, el condómino trata de adaptarse a las REGLAS e incorrectamente a las COSTUMBRES del lugar, éstas últimas, generalmente son "adaptaciones e interpretaciones distorsionadas del reglamento", las cuales a conveniencia, el condómino las hace pasar como obligatorias en su beneficio, por lo que casi nunca son positivas, y en la mayoría de los casos no se incorporan al reglamento, sino que se ven como SALIDAS ALTERNAS que disminuyen de manera aparente los conflictos, por lo que una ADMINISTRACIÓN POCO FIRME, POCO CAPACITADA, puede ser la puerta de acceso para el arraigo de malos hábitos condominales, entre ellos:

• EL ATRASO CONSTANTE DE PAGO;

• LA REMISIÓN DE DEUDAS ANUALES;

• LA REMISIÓN DE MORATORIOS;

• LA EXTENSIÓN DE PLAZO DE PAGO.

Lo que genera LA ACUMULACIÓN DE DEUDAS QUE INCLUSO SE INCREMENTAN CON LOS AÑOS, sin realizarse en la mayoría de los casos las acciones legales y administrativas necesarias para recuperarlas. Sugerimos ver a detalle y analizar el siguiente video FICCAP sobre “EL DECÁLOGO DEL BUEN CONDÓMINO”, que nos aporta elementos de prevención que deben de ser difundidos como parte de la cultura condominal:

Sumado a lo anterior, tenemos que, con el paso del tiempo, las actividades laborales, compromisos familiares, el incremento de pagos hipotecarios o deudas de tarjetas de crédito que generalmente se elevaron con motivo de los asiduos viajes cuando la adquisición era reciente, provocan que el condómino propietario deje de acudir a su propiedad vacacional y por consecuencia, en la mayoría de los casos, deje de pagar sus CUOTAS CONDOMINALES y en situaciones extremas y lamentablemente frecuentes, deje también de pagar sus créditos hipotecarios; generando un segundo problema para las administraciones condominales, el cual analizaremos en otro artículo para definir los protocolos de actuación de los administradores en estos acontecimientos y ante las diligencias judiciales que generalmente se practican sin apego a derecho.

LOS 3 ARGUMENTOS INFALIBLES PARA EXIGIR EL PAGO DE CUOTAS CONDOMINALES:

Con la información anterior, podemos establecer lo siguiente:

1. LAS CUOTAS SE PAGAN AUNQUE LAS ÁREAS COMUNES NO SE USEN: ya que la propiedad exclusiva y la propiedad común en el régimen condominal, es indivisible e IRRENUNCIABLE, hasta en tanto no se dé por terminado este régimen. Por lo tanto, el que un condómino moroso señale como causa del incumplimiento la falta de uso, podemos colegir que se trata de un PRETEXTO y no de un motivo.

2. LAS CUOTAS SE PAGAN, AUNQUE PERTENEZCAS A LA MINORÍA QUE NO ESTABA DE ACUERDO EN LA FIJACIÓN DE LOS MONTOS, INCREMENTOS O LA APROBACIÓN DEL PRESUPUESTO: Siempre que las asambleas seas debidamente convocadas y cuenten con el quórum legal para ser instaladas, los acuerdos de mayoría, son OBLIGATORIOS, atendiendo al principio democrático del BIEN COMÚN, por lo tanto, la minoría en desacuerdo, debe sujetarse a las decisiones de la ASAMBLEA como órgano supremo.

3. LAS CUOTAS SE PAGAN AUNQUE NO FRECUENTES EL CONDOMINIO: como se ha mencionado, muchos condóminos, con el paso del tiempo, dejan de acudir de manera constante a sus propiedades, por lo tanto, dan por hecho que al no presentase, sus OBLIGACIONES quedan suspendidas, sin embargo, las cargas CONDOMINALES y los INTERESES MORATORIOS O LAS PENALIZACIONES, siguen su cauce, ya que los presupuestos aprobados para la operación de mantenimiento de las áreas comunes, no deben, ni pueden prever de ninguna manera la REMISIÓN DE DEUDAS sin consentimiento de la asamblea, la cual sólo debe operar EN CASOS EXCEPCIONALES.

¿CÓMO SE FIJAN LAS CUOTAS CONDOMINALES?

De común acuerdo entre los condóminos, reunidos en una asamblea debidamente convocada e instalada, la mesa directiva, su administrador (vigente en el cargo) y sus comités, deben fijar el monto o incremento de las cuotas condominales, que es variable y que se sustenta en un PLAN PRESUPUESTAL generalmente ANUAL o SEMESTRAL que debe ser APROBADO por mayoría en asamblea.

Si bien la ley no señala una cantidad precisa, generalmente se fija mediante incrementos anuales basados en los gastos operativos fijos, los planes de inversión anual, las cantidades que se encuentren en el fondo de administración y de mantenimiento, el fondo de reserva, el incremento de costos de servicios, entre otros.

El importe de la cuota se establecerá distribuyendo los gastos en proporción al porcentaje de indiviso de cada unidad de propiedad exclusiva, la cual se pagará con la periodicidad establecida en el reglamento interno, que generalmente es MENSUAL o TRIMESTRAL y poco se sugiere de manera ANUAL como una forma obligatoria, ya que puede imponer una suma alta que la mayoría de ocasiones, para muchas personas, NO PUEDE SER CUBIERTA.

Es importante reiterar que aunque el condómino INCUMPLIDO, pretexte no estar de acuerdo con el monto de las cuotas por pertenecer a la MINORÍA EN DESACUERDO, no le EXCUSA SU PAGO, por la simple dinámica “democrática” de las decisiones de asamblea para mantener sus áreas comunes en buen estado de conservación, por lo que, una base fundamental para la FIJACIÓN LEGAL DE CUOTAS CONDOMINALES, es desarrollar una asamblea en términos de ley, para que en caso necesario, pueda existir la coercitividad de las autoridades judiciales, sin embargo, si el incremento de las cuotas es DESPROPORCIONAL o bien, no se fija de forma LEGAL EN UNA ASAMBLEA (por no haber sido convocada o instaurada debidamente), sí deja a salvo los derechos al CONDÓMINIO “INFRACTOR” para actuar judicialmente contra tal ilegalidad, teniendo como base que la cuota condominal no debe superar el 1% del valor de las propiedades de régimen en condominio, para que no se consideren éstas, desproporcionales.

¡INTERESES MORATORIOS!

Las cuotas condominales, como toda deuda, son susceptibles del pago de INTERESES MORATORIOS, es decir, aquellos intereses devengados al no realizar los pagos EN LOS MONTOS Y/O EN LOS PLAZOS señalados por la asamblea y por el reglamento interno del condominio, por lo tanto ES LEGAL que se acompañe al requerimiento de pago, no sólo la cuota condominal ADEUDADA, sino sus INTERESES MORATORIOS, los cuales tienen como naturaleza esencial, resarcir de manera cuantificada LOS DAÑOS Y PERJUICIOS CAUSADOS al plan presupuestal aprobado y por ende a los demás condóminos propietarios quienes en términos de ley, hasta en tanto el moroso no cumpla, deben cubrir esas CUOTAS CONDOMINALES que los INFRACTORES han dejado de aportar, para ejecutar el plan presupuestal.

Es importante no olvidar que la EXIGIBILIDAD DE PAGO, de no hacerse en tiempo, es susceptible como toda obligación de PRESCRIBIR, por lo que resulta importante realizar las acciones judiciales o extrajudiciales a TIEMPO. Las cuales deben ser ejercitadas con las formalidades de ley, por parte de su administrador, el cual debe encontrarse VIGENTE en su cargo para poseer la legitimación para presentar las planillas de LIQUIDACIÓN ante las autoridades judiciales, contando con el visto bueno del comité de vigilancia.

RECUPERACIÓN DE CUOTAS CONDOMINALES:

La dinámica de recuperación de cuotas, puede ser JUDICIAL o EXTRAJUDICIAL, según sea el caso, el monto, la reincidencia, etcétera.

Lo primero que se recomienda es la difusión de CULTURA CONDOMINAL para mover de manera personal y social el ánimo del condómino para que de forma voluntaria, realice los pagos.

En caso de no ser suficiente, la alternativa posterior, sería la COBRANZA EXTRAJUDICIAL, que puede ser interna con personal de las oficinas de administración DEBIDAMENTE CAPACITADOS para ello o bien, por medio de un despacho EXTERNO ESPECIALIZADO, a efecto de evitar incurrir en conductas delictivas al requerir de forma indebida el pago.

Por último, la alternativa lamentablemente más eficaz, es acudir ante la autoridad JUDICIAL (en la mayoría de los estados de la república mexicana) para que por VÍA EJECUTIVA CIVIL se realice el requerimiento y pago pendiente, para lo cual se deberá exhibir al escrito judicial:

• Los recibos pendientes de pago.

• Copia certificada ante Notario Público del Acta de Asamblea General y Reglamento en donde se hayan determinado las cuotas para fondo de mantenimiento, administración y de reserva.

• Que exista un adeudo mayor a TRES CUOTAS ORDINARIAS o DOS EXTRAORDINARIAS pendientes de pago.

Cabe señalar que el ADMINISTRADOR, SÍ ESTÁ FACULTADO PARA SUSPENDER LOS SERVICIOS QUE SE DISFRUTEN EN ÁREAS DE USO COMÚN O DE PROPIEDAD EXCLUSIVA y que sean pagados con el fondo generado con motivo de las cuotas de mantenimiento en las que NO HA CONTRIBUÍDO, recuperando la facultad el condómino, una vez que haya liquidado sus adeudos.

Finalmente les recordamos que para aquél condómino REINCIDENTE que adeuda importantes cuotas condominales y que conserva una postura negativa para realizar el pago, por los mecanismos regales, las administraciones también tiene la facultad de llevar dichos inmuebles a su VENTA FORZOSA para cubrir los adeudos y para adjudicar el bien a un condómino que cuenta con la disposición y la capacidad de realizar sus aportaciones de CUOTAS CONDOMINALES.

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