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LEGALIDAD DE LAS ASAMBLEAS CONDOMINALES.

Actualizado: 12 ene 2022

A manera de introducción, los cuestionamientos iniciales que se vienen a mi mente son: ¿por qué es importe que se constituya una asamblea condominal y por qué tocar el punto de la legalidad? ¿Para qué nos sirve ceñirnos a la ley? El porqué, es claro, el para qué, lo descubriremos a lo largo de este artículo.


El primer elemento por el que resulta trascendental la conformación de la ASAMBLEA, es su necesidad y facultad para PLANTEAR, DISCUTIR y RESOLVER todos los asuntos de interés común, cualquiera que sea su naturaleza, pues este derecho no queda supeditado a ningún tipo de ADMINISTRACIÓN, sea interna o externa, ya que la misma, sólo tiene la facultad de ejecutar las decisiones de la ASAMBLEA, en cuanto a: la administración de recursos económicos, ejecución de reglamento, funcionamiento orgánico del personal, operación de vigilancia, mantenimiento, etcétera.



EL ELEMENTO “SEMILLA” DE LA ASAMBLEA.

Coincidentemente, las leyes locales en materia, establecen que la ASAMBLEA es el órgano supremo del CONDOMINIO o CONJUNTO CONDOMINAL, la cual se integra por CONDÓMINOS o sus LEGÍTIMOS REPRESENTANTES.

Es importante puntualizar que en interpretación armónica con el Código Civil Federal en México y los locales de cada estado, respecto de un inmueble, ÚNICAMENTE podemos considerar CONDÓMINO a aquél que detente su propiedad en una ESCRITURA PÚBLICA, es decir que su acto de adquisición, cualquiera que fuere (compraventa, donación, permuta, fideicomiso, dación en pago, etcétera), se haya formalizado ante Notario.


Hecho lo anterior, debe seguirse el protocolo legal-administrativo: el acto de transmisión de la propiedad, debe ser informado a la ADMINISTRACIÓN condominal, para que todas sus particularidades, formen parte del LIBRO DE REGISTRO DE PROPIETARIOS, del cual, entraremos a fondo en nuestro siguiente artículo FICCAP. El registro tiene como finalidad reconocer la facultad y titularidad del adquirente, en lo sucesivo, CONDÓMINO.


CONVOCATORIA LEGAL.

Es importante mencionar que para efecto de que se constituya debidamente una asamblea, los condóminos deben ser CONVOCADOS por la persona o personas facultadas para ello, bajo las formalidades de ley y con las temporalidades que en ella se señalan, de acuerdo al ordenamiento estatal en la materia y al reglamento interno, el cual difiere notablemente de un estado a otro y de un condominio a otro, por lo tanto, es importante NO TOMAR LA GENERALIDAD COMO BASE si eres un administrador interno o externo o un abogado asesor.


Del primer elemento tenemos que, la facultad para convocar, puede corresponder al ADMINISTRADOR DEL CONJUNTO CONDOMINAL, al COMITÉ DE VIGILANCIA, a la ASOCIACIÓN CIVIL que se haya conformado para efectos de adquisición de servicios y manejo de recursos, siempre que entre sus facultades, se encuentre ésta; incluso los CONDÓMINOS puede convocarla, aunque para algunas de las legislaciones especializadas, para este último supuesto, se requiere un porcentaje mínimo de propietarios y que dicha convocatoria, se lleve a cabo mediante fedatario público. Es importante revisar la ley y el reglamento interno, para corroborar las facultades y desde luego ceñirse a los lineamientos.


La formalidad, generalmente corresponde al hecho de que al realizar la convocatoria, debe indicarse el tipo de asamblea, fecha, hora, lugar y la orden del día.


Respecto del lugar donde deban celebrarse las ASAMBLEAS, la mayoría de legislaciones estatales requieren que sea en el propio condominio, dentro del conjunto condominal o bien en la localidad, atendiendo a la dinámica general de competencia cuando se trata del ejercicio de derechos relativos a un inmueble.


Algunas legislaciones son omisas al respecto, sin embargo, en nuestra experiencia, hemos conocido ASAMBLEAS que se desarrollan incluso en otros estados del país para el caso de CONDOMINIOS VACACIONALES, las cuales, pueden INVALIDARSE por las razones expuestas a criterio de un juzgador.


La forma en que se COMUNICA la CONVOCATORIA, es otro elemento clave para su VALIDEZ, para lo cual, lo más recomendable, es hacerlo de manera personal y por escrito y sumar la publicidad necesaria, como: colocarla en lugares visibles del condominio; para el caso de los condominios