VENTAJAS Y DESVENTAJAS DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO.

EL ORIGEN.

El crecimiento inmobiliario en los últimos años se ha transformado de una forma tan acelerada, que no ha permitido a la población adaptarse a cambios tan radicales, no le ha permitido incorporar nuevos patrones sociales, nuevos hábitos de convivencia, a propiciar de manera autónoma un mejor entorno social y principalmente, a preponderar el BIEN COMÚN sobre el interés propio.

¿Hacia dónde nos ha llevado esta transformación? Hacia la propagación de desarrollos inmobiliarios bajo el esquema de PROPIEDAD EN CONDOMINIO, el cual, si bien ha existido desde hace muchos años, no había tenido el auge de hoy en día.

VENTAJAS DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO.

A manera de “compensar” que en su gran mayoría, los desarrollos inmobiliarios en México otorgan espacios reducidos pero funcionales, los desarrolladores y sus equipos poderosos de ventas ofertan atractivas “amenidades” en sus ÁREAS COMUNES como: amplios jardines, espacio de juegos, albercas, salones de eventos, gimnasios, escuelas, zonas comerciales, etcétera. Lo que de alguna manera satisface las necesidades que permiten de manera ilusoria o real, acceder a una mejor calidad de vida.

Otra de las ventajas que tenemos en el régimen de propiedad en condominio, es la IMAGEN URBANA, la cual es “estándar” o unificada en cuanto a colores, estructura y organización, lo que desde luego genera una MAYOR PLUSVALÍA, a diferencia de las “COLONIAS” en las que generalmente la imagen urbana es descontrolada y poco UNIFICADA; lo que permea para un lento ascenso de su PLUSVALÍA, pues podemos observar por una lado: construcciones enormes en grandes espacios de terreno, con cocheras internas, jardines al frente y atrás, gimnasio, recibidor, oficina, etcétera y a la par, de manera contrastante: vecinos con construcciones simples, modestas e incluso poco armónicas, sumado a la expansión de comercios que se ubican en zonas que deberían de ser únicamente de tipo habitacional, lo que genera desorden e incomodidad en la mayoría.

DESVENTAJAS DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO.

Todas estas ventajas y mayor PLUSVALÍA que se genera en el régimen en condominio, de alguna forma no NEGATIVA, pero sí consecuente, COBRAN UN PRECIO.

¿Dónde surgen las desventajas? Precisamente en sus amenidades, identificadas legalmente como ÁREAS COMUNES, las cuales tienen que ser CONSERVADAS de manera CONJUNTA entre todos los propietarios del desarrollo y es donde encontramos siempre el primer choque por falta de cultura condominal y organización. Los mayores problemas se presentan por:

• APATÍA: “yo mejor ni me meto, no tengo tiempo”;

• NEGACIÓN E INCUMPLIMIENTO: “yo no estoy de acuerdo, por eso no pago”;

• FALTA DE ORGANIZACIÓN: “nadie quiere participar en la mesa directiva”;

• Falta de CONOCIMIENTO LEGAL y de ejercicio de la ADMINISTRACIÓN: “nada mas se trata de recibir los pagos”.

Situaciones frecuentes incluso en desarrollos que a gran escala recaudan ALTAS CANTIDADES DE DINERO por concepto de CUOTAS CONDOMINALES, de los cuales sus administraciones, aunque resulte sorprendente, no tienen un ápice de conocimiento de administración condominal y que operan bajo el esquema de RESPUESTA DE ACCIÓN y no de PREVENCIÓN, ya que estas administraciones de acuerdo a la ley, deben ser PRESUPUESTADAS de forma anticipada anualmente.

Es por ello que de manera constante en nuestras CONSULTORÍAS FICCAP, sugerimos siempre la capacitación para los integrantes de la administración, para efecto de obtener un resultado óptimo, principalmente en los esquemas de AUTOADMINISTRACIÓN, donde son los propios condóminos quienes dirigen la operación administrativa.

LIMITACIONES LEGALES A LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO.

Establece una máxima de la física que “a toda acción corresponde una reacción”, su equivalente en el ámbito jurídico sería que a todo derecho corresponde una obligación; desde el punto de vista medular de este artículo, sería la limitación a la PROPIEDAD EN CONDOMINIO, ya que aunque pertenezca por adquisición legal al condómino, la ley impone restricciones.

Tocante a este punto, es importante aclarar que en muchas de nuestras capacitaciones, es recurrente que las problemáticas de las administraciones condominales van dirigidas a que los propietarios se “autoasignan” por desconocimiento o por conveniencia libertades dentro de su PROPIEDAD EXCLUSIVA e incluso, en casos extremos esas libertades se extienden a las ÁREAS COMUNES, entonces podríamos denominar a esas atribuciones como LIBERTINAJES.

¿Por qué motivo? Porque en el régimen en condominio, como en otras modalidades de propiedad, existen limitaciones, por ejemplo la estructural, donde en función del tipo de tierra y proporción de la superficie, sería la amplitud y magnitud de la obra que puede desarrollarse. Otro ejemplo de ello sería el tipo de uso de suelo: mientras algunos son de tipo habitacional, otros son de tipo comercial o industrial.

En el caso de régimen de propiedad en condominio, la primer limitante la encontramos en las modificaciones o readaptaciones de espacios, sean al interior o al exterior, ¿por qué motivo?

Si es externa y puede PRODUCIR UNA VARIACIÓN EN LA IMAGEN URBANA, forzosamente debe ser aprobada mediante asamblea legalmente constituida, pues no es facultad de los presidentes de mesa de condominio, ni del administrador del Conjunto Condominal otorgar tales autorizaciones, salvo que posea el visto bueno del COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN, cuando existe ya un paquete de modificaciones autorizadas por la asamblea y siempre que el condómino se adhiera de manera estricta a las mismas.

Es importante resaltar que el condómino por el simple hecho de ser propietario, tampoco posee las facultades para modificar “a simple capricho”, aún atendiendo a que el condómino propietario tuviera “buen gusto”, “buen gasto” y “buen diseño”, pues como se ha comentado, el régimen en condominio para generar plusvalía, debe conservar la UNIFICACIÓN DE LA IMAGEN URBANA.

Por otro lado tenemos las LIMITACIONES al interior de la PROPIEDAD EXCLUSIVA, que generalmente afectan su FUNCIONALIDAD, ¿por qué motivo? Porque cada espacio al ser diseñado y construido, valga la redundancia tenía ya “una función”, la cual al remodelar o “readaptar”, ya no es considerada de forma armónica y proporcional, pues casi siempre el PROPIETARIO, vuelve a sobrevalorar sus intereses particulares.

Los casos más recurrentes que observamos en nuestras consultorías:

• Modificación a la zona de tendido para ampliación de cocina o construcción de baño adicional por sobrecupo;

• Adaptación de recámaras para alojar a un mayor número de personas que generalmente superan el límite permitido mediante el reglamento interno, lo que genera una baja en la calidad de servicios, como lo es el suministro de agua.

En esa perspectiva vemos superado el fin social, preponderando el condómino propietario su INTERÉS SOBRE EL INTERÉS COLECTIVO.

En consecuencia de lo anterior, observamos:

• Tendido de ropa en áreas comunes, ventanas, corredores, barandales;

• Ocupación (sin autorización) de estacionamientos adicionales derivado de mayor número de personas que habitan;

• El uso de estacionamiento como “bodega” (porque los espacios interiores resultan insuficientes o poco funcionales por el reacondicionamiento y crecimiento desmesurado)

Llegando a “extremos” que hemos conocido en nuestras capacitaciones como: quitar el área de cocina para adaptar una recámara extra que permita mayor número de personas al interior de la PROPIEDAD EXCLUSIVA.

El relación a las ÁREAS COMUNES podemos decir que la limitante principal, pero no menos significativa, es que solo deben de servir para EL FIN QUE FUERON CREADAS, como: recreación, ejercicio, área de juegos, salón de negocios y si son áreas verdes para efectos de mejorar la imagen del condominio, sin que sea permitido un uso distinto.

Hemos observado en la correlación que genera por canales digitales nuestra filial FICCAP INMOBILIARIA, que muchos homólogos de servicios inmobiliarios al PROMOVER la venta de casas, ofertan de manera común “CASA EN ESQUINA CON TERRENO EXCEDENTE PARA AMPLIACIÓN”, cuando por lo general, la escritura por la que se adquirió, no asigna un mayor número de metros de la copropiedad en áreas comunes, no permite su modificación, ni otorga un mayor número de metros de PROPIEDAD EXCLUSIVA (salvo casos excepcionales), en consecuencia: por un lado existe un engaño al ofertar un derecho mayor que no existe y por el otro, no se promueve de manera adecuada lo que sí puede ser considerada una “ventaja real” de estas ubicaciones, como: mejor iluminación, menor tránsito y mayor privacidad.

LEYES ESPECIALES EN MATERIA CONDOMINAL.

Ante la expansión que ha tenido el RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO, surgió la necesidad de crear leyes especiales para regularlo, pues anteriormente las someras disposiciones que existían, se encontraban contenidas en el Código Civil.

Cabe mencionar que no existe una legislación FEDERAL UNIFICADA en relación a este tipo de régimen, sin embargo de las leyes estatales se observa que aunque algunas son más ambiguas y otras más “avispadas”, por sí mismas todas resultan FUNCIONALES.

En algunas se propone la intervención mediática y arbitral de las autoridades municipales, mientras que en otras legislaciones se prevé dejar a salvo los derechos para que las contiendas condominales, de no ser resultas de manera interna en asamblea, sean dirimidas directamente ante la AUTORIDAD JUDICIAL, que a mi consideración, resulta LA MEJOR OPCIÓN, ya que los constantes cambios de administraciones municipales, generalmente NO PERMITEN que sus integrantes conozcan a cabalidad el tema y desarrollen procedimientos internos BASTANTE DEFICIENTES; incluso hemos observado en situaciones reales, la “intromisión excesiva de autoridades municipales, que obedecen más a factores políticos que sociales”.

El fin primordial de la propiedad en condominio, su prevalecencia y su plusvalía, penden de dos hilos muy delgados: la correcta ORGANIZACIÓN Y ADMINISTRACIÓN CONDOMINAL y el pago de las CUOTAS CONDOMINALES, de las cuales hablaremos en nuestro siguiente artículo “RECUPERACIÓN DE CUOTAS CONDOMINALES VENCIDAS”.

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