REGULARIZACIÓN DE INMUEBLES ANTE LA MUERTE DEL PROPIETARIO, PARA SU VENTA.

Actualizado: 6 dic 2021

El suceso natural y legal que significa la muerte del titular de un bien, ha cobrado mayores dimensiones después de la pandemia, ante el lamentable deceso de muchas personas que eran propietarios de un bien inmueble.


Fuera de las situaciones que han de resolverse de carácter emocional y familiar, también nos surge la primera pregunta y es: ¿Qué pasará con los bienes inmuebles que se encontraban a nombre de la persona que falleció?


Hemos leído en redes sociales y grupos de difusión, que personas ofertan casas, terrenos o departamentos, entre PREGUNTANDO discretamente si pueden hacerlo y REMATANDO el bien para aliviar un poco la cuestión económica, o porque “ya quieren vender para quitarse del problema”, (aunque a la larga esa decisión pueda traerles más conflictos que los que intentaban resolver); por lo que surge la siguiente pregunta:

¿PUEDO VENDER UN BIEN INMUEBLE DE MI FAMILIAR QUE HA FALLECIDO?

La respuesta jurídica y apegándonos conforme a derecho, debemos señalar que NO. En ese tenor, debemos remontarnos a una máxima legal en materia de COMPRAVENTA: “NADIE PUEDE VENDER, SINO LO QUE ES SUYO”.

Es decir, mientras ese bien no se haya adjudicado legalmente a tu persona, sea mediante SUCESIÓN: JUDICIAL o ANTE NOTARIO, no te pertenece, por lo tanto, resultaría contrario a derecho; incluso podrías incurrir en una responsabilidad de carácter penal el ostentarte como el titular del mismo sólo por ser la esposa, el hijo, el padre, la madre, etcétera, por muy lógico que te parezca que dicha condición familiar te faculta a vender, si basas tu consideración a que el parentesco y cercanía te otorga ese derecho.



¿QUÉ SUCEDE SI YA COMPRÉ UN INMUEBLE INTESTADO?

Si estás en posesión de él, legalmente NO ADQUIRISTE LA PROPIEDAD, únicamente la posesión. Debemos recordar, como lo hemos comentado en otros artículos del BLOG, que la ley requiere en la compraventa de inmuebles, como una formalidad “de protección”: que se lleve a cabo en escritura pública, ante Notario público y que se inscriba en el Registro Público. Esta repetición de palabras, obedece a la necesidad legal de “dar publicidad” a las compraventas de inmuebles para evitar precisamente “adquisiciones ilegales que pongan en riesgo nuestro patrimonio y desde luego, en protección del estado por la “evasión de impuestos”.


Si bien, la posesión, “mientras no la pierdas” te permitirá más adelante “PRESCRIBIRLO” –algunos años después: 5 o 10 según sea el caso-, al menos de momento, es una COMPRA IRREGULAR y correrá RIESGO TU INVERSIÓN.


Respecto a la forma de prescribirlos o usucapirlos como también se le conoce, ya abordaremos el tema en un próximo artículo de nuestro BLOG FICCAP, sin embargo, a modo de cerrar este apartado, podré decirte que la intención de hacer una INVERSIÓN INMOBILIARIO, es asegurar nuestro patrimonio e incrementarlo mediante la plusvalía, por lo que resulta una ilusión bastante costosa, adquirir a precios muy bajos de remate o bien, rematar un bien intestado para “salir del paso”, cuando más adelante quedará un problema mucho mayor y latente en tus manos y en tu bolsillo.



¿QUÉ SUCEDE SI LA PERSONA QUE ME VENDIÓ, HA MUERTO Y NO HE TERMINADO DE PAGARLE Y/O NO ME HA ESCRITURADO?

Hay obligaciones y derechos que NO SE EXTINGUEN CON LA MUERTE. Los derechos y obligaciones derivados de un contrato privado de compraventa, son un claro ejemplo. Si la persona que ha fallecido, en vida celebró un contrato privado de compraventa pactando lo que se conoce como TRACTO SUCESIVO (es decir, el precio de la compraventa, le sería satisfecho en pagos o parcialidades), a su muerte, sino se le hubiese liquidado, subsistirá esta obligación por parte del COMPRADOR para seguirlos realizando en términos del contrato, es decir: NO SE SUSPENDEN, NO SE MODIFICAN, NO SE EXTINGUEN.


Seguramente saltará a tu mente la pregunta de ¿y a quién le pago? Muchos familiares cercanos, aprovechando el desconcierto de la muerte, se acercan a los deudores, argumentando ser los titulares del derecho de cobro, para solicitar “en calidad de hijos, de esposa o esposo, de concubina o concubinario o de padres”, que se les sigan haciendo los pagos, sin embargo, es la OPCIÓN MENOS SEGURA Y ¡NADA LEGAL!


¿Por qué motivo? Porque de manera inmediata, no tenemos la certeza de que el familiar sea la persona con mejor derecho sobre ese dinero, por lo tanto resulta incierto realizarles un pago.


Te sugerimos dos supuestos LEGALES:


a) Si se tiene duda respecto a la muerte y pretendes no incumplir las obligaciones del contrato para evitar PAGO DE PENAS CONVENCIONALES, se debe hacer una CONSIGNACIÓN DE PAGO ante un Tribunal Judicial, bajo la dinámica de un PROCEDIMIENTO JUDICIAL NO CONTENCIOSO. Es decir, no existe una acción ejercitada (no hay actor y demandado), el procedimiento se basa en una intervención judicial ÚNICAMENTE para depositar el o los pagos y la notificación al titular, de que el pago está a su disposición.


Sé que te preguntarás ¿Qué pasa cuando el notificar constate que la persona ha fallecido e informe al Juez? El derecho de reclamar la entrega del dinero, ya corresponderá a sus herederos, mientras tanto, TE HABRÁS LIBERADO DE LA OBLIGACIÓN MEDIANTE LA CONSIGNACIÓN, que como el propio Código Civil lo señala, es una FORMA DE LIBERARSE DE LAS OBLIGACIONES, es decir, en términos de ley, se habrá extinto y por consecuencia, tendrás también la facultad para demandar de sus herederos EL OTORGAMIENTO Y FIRMA DE ESCRITURA.


b) Otra alternativa: aperturar la SUCESIÓN, en el entendido de que CUALQUIER PERSONA QUE ACREDITE UN INTERÉS LEGÍTIMO (como es el caso de los deudores o acreedores de la persona fallecida), pueden hacerlo. De esa manera podrás tener la certeza jurídica de ¿Quién legalmente será el titular de los derechos de la persona que te VENDIÓ? y por lo tanto, tendrás la certeza de a quién deberás hacerle el pago y reclamarle desde luego el cumplimiento de las obligaciones consecuentes, es decir, EL OTORGAMIENTO Y FIRMA DE ESCRITURA.



Te invitamos a ver el artículo sobre CÓMO ASEGURAR UNA COMPRAVENTA INMOBILIARIA, si tienes más dudas sobre el CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA en sus diversas modalidades, como una alternativa a la inmediatez de no hacerlo en ESCRITURA PÚBLICA, te dejamos aquí la liga https://www.ficcap.com/post/carta-de-intención


¿SOY LA ESPOSA O EL HIJO, A MÍ ME CORRESPONDE?

¡No necesariamente! El titular de un bien inmueble o varios bienes inmuebles o derechos, puede disponer de ellos a su voluntad, si es que en vida formalizó el otorgamiento de un TESTAMENTO.


La ley señala que un testamento es un ACTO JURÍDICO personalísimo, libre, revocable y solemne. En primer orden, es personalísimo, porque la facultad de otorgarlo, corresponde ÚNICAMENTE al titular de manera directa y no por interpósita persona. Es libre, porque la ley, contrario a los mitos que existen, puede heredar a favor de cualquier persona, sin que exista una limitante, exigencia o preferencia hacia los parientes en cualquier grado o cónyuge o concubina; sin dejar de prever claro, que deberá considerar al otorgar su testamento con esas libertades, que estén cubiertas sus posibles obligaciones alimentarias con menores de edad o personas con discapacidad que dependan de él, pues es una de las salvedades de la conocida IMPUGNACIÓN.


El tercer orden establece que es REVOCABLE, por lo tanto, si tuviste conocimiento de que eras titular de un derecho por testamento, no necesariamente tuvo que permanecer de esa manera a la muerte de la persona, ya que el otorgar otro testamento con posterioridad, revoca de pleno derecho al anterior, considerando desde luego que se tendrá por jurídicamente recovado, siempre que al otorgarse uno nuevo, cumpla con todas las formalidades de ley.


Y por último, es SOLEMNE, es decir que el “conducto” por el cual debe otorgarse el consentimiento es mediante NOTARIO PÚBLICO, (con la salvedad de los testamentos especiales que en México, difícilmente se configuran por desconocimiento). Por lo tanto, cualquier “carta escrita que dejó entre sus documentos”, “me lo heredó de palabra” “ya me había dicho que era mío”, “yo soy el hijo menor y siempre he vivido en la casa”, NO ES LEGALMENTE ACEPTABLE, NI VALIDO como una transmisión de propiedad.




¿ENTONCES QUÉ DEBO HACER?

Antes de vender, será necesario que realices un proceso legal, sea ante NOTARIO PÚBLICO en caso de que no exista controversia o bien, vía judicial, denominado: JUICIO SUCESORIO, que puede ser de SUCESIÓN LEGÍTIMA cuando no existe testamento o se ignora la existencia o de SUCESIÓN TESTAMENTARIA, donde se deberá verificar que el testamento sea el último otorgado, que se haya dispuesto de la TOTALIDAD DE LOS BIENES y que se haya otorgado con todas las formalidades de LEY.


Este procedimiento se integra de 4 SECCIONES (dos de las cuales pueden abreviarse en casos particulares), para lo cual te invitamos a visitar nuestro canal de YouTube para ver el video que las explica a detalle.



En FICCAP, queremos saber de ti. Déjanos tus comentarios y si tienes dudas respecto al contenido, abrimos nuestro canal de comunicación para que resolver todas tus dudas contacto@ficcap.com.


Por una cultura jurídica profesional, antes de realizar una COMPRAVENTA en las condiciones relatadas, se te invita a que busques ayuda profesional. Agradecemos consideres a FICCAP como tu mejor alternativa a través de su departamento LEGAL, el cuales está respaldado con casi 20 AÑOS de experiencia, o bien, acude al profesionista de tu elección, previo a cerciorarte de que cuenta con cédula profesional y conoce la materia FAMILIAR e INMOBILIARIA para asesorar y gestionar la SUCESIÓN y la VENTA.


Recuerda que este artículo es una guía general de carácter informativo, sin embargo, antes de tomar alguna decisión, acude a una asesoría o consultoría personal y profesional.




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