ACREDITACIÓN DE IDENTIDAD ANTE NOTARIO PÚBLICO EN LA COMPRAVENTA.

Actualizado: 6 dic 2021

El 17 de octubre del año 2012, se expidió en México, la “Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI)”, la cual entró en vigor el 17 de julio de 2013. Marcando nuevos lineamientos en todos aquellos procedimientos que por diversas razones sean considerados actividades vulnerables. Entre ellos: nuevas disposiciones en los actos traslativos de dominio, tales como la COMPRA O VENTA DE BIENES INMUEBLES.


Todas aquellas operaciones que por su propia naturaleza exista EL RIESGO DE INVOLUCRAR RECURSOS DE PROCEDENCIA ILÍCITA, ES ACTIVIDAD VULNERABLE. De acuerdo a la ley en cita, los notarios, corredores públicos, así como a los servidores públicos que las leyes les confieren la facultad de DAR FE PÚBLICA en el ejercicio de sus atribuciones, pueden intervenir en la realización de actividades vulnerables, por lo tanto el NOTARIO PÚBLICO resulta pieza clave para la protección del sistema financiero y la economía nacional, evitando lo que comúnmente conocemos como “LAVADO DE DINERO”.




ANTECEDENTES


Anterior a la promulgación de esta Ley, sucedía que en la compraventa de inmuebles el COMPRADOR sólo fungía como TITULAR del bien, sin embargo no se tenía la certeza y comprobación de que el dinero que se utilizaba para la operación fuera clara y legal.


Lo cual hacía suponer que, al no haber congruencia entre los INGRESOS del comprador y la cantidad de bienes o dinero que utilizaba para la adquisición de inmuebles, se trataba a simple vista de una actividad en la que se pudiera estar obteniendo el capital de manera ilegal.

Es importante no olvidar que de acuerdo a la Ley en México, la COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES, se debe otorgar en escritura ante Notario, e inscrita en el Registro Público.





¿POR QUÉ UNA COMPRAVENTA ES UNA ACTIVIDAD VULNERABLE?


La Ley en comento señala en el numeral 17, que se consideran ACTIVIDADES VULNERABLES y por lo tanto objeto de identificación:


…V.- La prestación habitual o profesional de servicios de construcción o desarrollo de bienes inmuebles o de intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes en los que se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes por cuenta o a favor de clientes de quienes presten dichos servicios.


“Serán objeto de Aviso ante la Secretaría (SHCP) cuando el acto u operación sea por una cantidad igual o superior al equivalente a 8,025 veces el Salario Mínimo Vigente en el Distrito Federal…”


** ($1,137,142.50 UN MILLÓN CIENTO TREINTA Y SIETE MIL CIENTO CUARENTA Y DOS PESOS .50/100 M. N.) al 2021.


"… XI:

La prestación de servicios profesionales, de manera independiente, sin que medie relación laboral con el cliente respectivo, en aquellos casos en los que se prepare para un cliente o se lleven a cabo en nombre y representación del cliente cualquiera de las operaciones:

a) La compraventa de bienes inmuebles…”


En el caso concreto de las operaciones traslativas de dominio ante fedatario público, la propia Ley obliga al Notario a cumplir cabalmente con los procesos que esta misma le confiere.

Entre dichas obligaciones está la de VERIFICAR LA IDENTIDAD de todos aquellos que participen en una compra o venta de un inmueble.


En este punto el Notario debe constatar la identidad de los comparecientes, así como la documentación con la que se acredita, validando la autenticidad y legalidad de los documentos que se muestren ante él, señalando la ley de manera específica:


“...Artículo 18. Quienes realicen las Actividades Vulnerables a que se refiere el artículo anterior tendrán las obligaciones siguientes:


I. Identificar a los clientes y usuarios con quienes realicen las propias Actividades sujetas a supervisión y verificar su identidad basándose en credenciales o documentación oficial, así como recabar copia de la documentación.


Por lo tanto, resulta trascendental identificar cuál es la forma legal y correcta en que el Notario Público, deberá dar cumplimiento a dichas obligaciones.




LEY DEL NOTARIADO.


De acuerdo a la Ley del Notariado (la cual puede variar según el estado), establece como una obligación del Notario, CERCIORARSE DE LA IDENTIDAD DE LOS COMPARECIENTES Y ACREDITARLA, con los medios siguientes:


  1. La declaración de que verificó personalmente su identidad, conforme a la media filiación contenida en la IDENTIFICACIÓN OFICIAL VIGENTE CON FOTOGRAFÍA;

  2. Con la declaración de dos testigos de identidad que a su vez se identifiquen;

  3. Con la presentación de identificación oficial vigente con fotografía de la cual SE AGREGARÁ COPIA AL APÉNDICE;

  4. Abstenerse de actuar CUANDO NO LE SEA APORTADA LA DOCUMENTACIÓN NECESARIA.


Cuando se actúa mediante poderes para la TRANSMISIÓN DE BIENES INMUEBLES, además deberá el notario:


a) Verificar la autenticidad, legitimidad, vigencia y alcance del mismo por los medios que considere más eficaces; en el entendido de que el poderdante deberá acreditar su identidad ante el notario ante quien se otorgue el poder, haciendo constar dicha situación de manera fehaciente y agregando al apéndice la copia de la o las identificaciones.


b) Deberá consultar la base de datos del Registro Nacional de Avisos Poderes Notariales en los casos que proceda su inscripción (para actos traslativos de dominio de inmuebles).



¿ENTONCES, QUÉ TIPO DE IDENTIFICACIÓN ES VÁLIDA EN LA COMPRAVENTA ANTE NOTARIO?


Al considerar la compraventa ante NOTARIO PÚBLICO como una actividad VULNERABLE por las razones ya señaladas, es importante ceñirse entonces a las disposiciones complementarias que señala el Sistema de Administración Tributaria (SAT), el cual, de acuerdo a su portal electrónico www.sat.gob.mx describe ¿Cuáles son los documentos que se pueden utilizar con documentos oficiales?:


Tratándose de mexicanos por nacimiento o naturalizados.

  • Credencial para votar vigente, expedida por el Instituto Nacional Electoral (antes Instituto Federal Electoral).

  • Pasaporte vigente.

  • Cédula profesional vigente con fotografía. Quedan exceptuadas las cédulas profesionales electrónicas.


Tratándose de extranjeros:


  • Documento migratorio vigente que corresponda, emitido por autoridad competente (en su caso, prórroga o refrendo migratorio).


Aunque para otros actos celebrados ante NOTARIO PÚBLICO sean admitidos algunos otros medios de identificación (ej. Otorgamiento del testamento, donde se puede acreditar la identidad del otorgante con 2 testigos), cabe mencionar que para la TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD, son los anteriores, los únicos medios de identificación que DEBEN aceptarse como legalmente válidos, pues la AUTENTICACIÓN DE LAS PARTES, OCUPA UN PROCEDIMIENTO MINUCIOSO MÁS SEVERO.


Les escribe la Licenciada EUNICE GUERRERO ISLAS, directora general de la Notaría Pública número 25 del Estado de México y colaboradora FICCAP. Les invito a suscribirse al Blog para disfrutar de más contenidos y a seguirse capacitando como abogados, agentes inmobiliarios y en general, a profesionalizarse para brindar cada día mejores servicios. Les invito también a consultar los cursos y capacitaciones que FICCAP tiene para todos Ustedes.


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